Como saber se um imóvel está com a documentação regular?
Comprar um imóvel é uma decisão importante e, antes de fechar negócio, é fundamental verificar se toda a documentação está regular. Essa análise ajuda a evitar problemas futuros, como dificuldades para registrar o imóvel, obter financiamento ou até mesmo descobrir pendências que podem comprometer a negociação.
Mas afinal, como saber se um imóvel está realmente regularizado?
Neste artigo, vamos explicar os principais documentos e cuidados que devem ser observados antes da compra de uma casa, terreno, apartamento ou imóvel rural.
1. Consulte a matrícula atualizada do imóvel
Um dos primeiros documentos que deve ser analisado é a matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
A matrícula funciona como o "histórico" do imóvel. Nela é possível verificar informações importantes, como:
- quem é o proprietário registrado;
- localização e características do imóvel;
- área e confrontações;
- existência de construções averbadas;
- compra e venda anteriores;
- hipotecas;
- alienação fiduciária;
- penhoras;
- usufruto;
- indisponibilidades;
- outros possíveis ônus ou restrições.
Por isso, não basta apenas verificar quem está vendendo o imóvel. É importante confirmar se a pessoa que está realizando a venda é realmente a proprietária registrada na matrícula.
2. Verifique se a construção está averbada
Quando se trata de uma casa, prédio comercial ou outra construção, é importante verificar se a edificação está devidamente averbada na matrícula do imóvel.
Por exemplo, imagine que a matrícula registre apenas um terreno de 300 m², mas exista uma casa construída no local.
Nesse caso, é necessário verificar se essa construção foi regularizada e averbada corretamente.
A falta de averbação pode causar dificuldades em determinadas operações, principalmente quando o comprador pretende utilizar financiamento imobiliário.
3. Confira os documentos do proprietário
Também é importante verificar a documentação do proprietário ou dos proprietários.
Dependendo da situação, podem ser necessárias certidões para identificar possíveis ações judiciais, dívidas ou outras situações que possam representar risco para a negociação.
Quando o imóvel pertence a um casal, por exemplo, também é necessário verificar o regime de casamento e a necessidade de participação do cônjuge na negociação.
Em situações envolvendo herança, divórcio, inventário ou procuração, a análise documental deve ser ainda mais cuidadosa.
4. Verifique a situação do imóvel perante o município
Outro ponto importante é consultar a situação cadastral do imóvel junto à Prefeitura.
Entre as informações que podem ser verificadas estão:
- cadastro imobiliário;
- endereço;
- área do terreno;
- área construída;
- situação do IPTU;
- eventuais débitos municipais;
- regularidade da construção, quando aplicável.
É importante verificar se as informações constantes no cadastro municipal são compatíveis com a realidade do imóvel.
5. Confira se existem débitos
Antes de comprar um imóvel, é recomendável verificar a existência de débitos relacionados à propriedade.
Entre eles podem estar:
- IPTU;
- taxas municipais;
- condomínio, no caso de apartamentos e condomínios;
- outros encargos relacionados ao imóvel.
A existência de débitos não significa necessariamente que a compra não possa ser realizada, mas é fundamental saber exatamente quais são as pendências, quem será responsável por elas e como serão resolvidas antes ou durante a negociação.
6. Tenha cuidado com imóveis financiados
Um imóvel que possui financiamento ou alienação fiduciária exige atenção especial.
Nesse caso, a matrícula normalmente apresentará a existência do gravame e será necessário verificar junto à instituição financeira quais são as condições para a quitação ou transferência da operação.
Por isso, nunca é recomendável assumir que um imóvel está livre de pendências apenas porque o proprietário informou que "está tudo certo".
A documentação deve ser conferida.
7. No caso de terrenos, confira a situação do loteamento
Quem pretende comprar um terreno também deve verificar se o loteamento está devidamente aprovado e registrado.
É importante conferir informações como:
- aprovação do loteamento;
- registro perante o Cartório de Registro de Imóveis;
- identificação correta do lote e da quadra;
- metragem;
- confrontações;
- eventuais restrições;
- situação das vias e áreas públicas, conforme o empreendimento.
Esse cuidado é especialmente importante para quem está comprando um terreno diretamente de uma loteadora ou em um loteamento novo.
8. E se for um imóvel rural?
Nos imóveis rurais, a documentação pode envolver ainda outras informações e registros específicos.
Dependendo do imóvel e da negociação, podem ser necessários documentos e verificações relacionados à matrícula, cadastro rural, situação fiscal e ambiental, além de outras exigências específicas.
Por isso, imóveis rurais merecem uma análise documental própria antes da assinatura do contrato.
9. Não assine o contrato antes de verificar a documentação
Um dos principais cuidados é não deixar a análise documental para depois da assinatura do contrato.
O ideal é que comprador e vendedor tenham conhecimento da situação do imóvel antes de assumir definitivamente a obrigação de compra e venda.
Isso permite identificar eventuais problemas antecipadamente e estabelecer no contrato quem será responsável pela regularização de cada pendência.
Documentação regular traz mais segurança para a negociação
A compra de um imóvel envolve um valor significativo e, por isso, a análise documental é uma etapa que não deve ser ignorada.
Uma matrícula atualizada, a verificação dos proprietários, a análise de eventuais ônus, a situação municipal e a regularidade da construção são alguns dos principais pontos que devem ser observados.
Além disso, cada imóvel possui uma situação própria. Por isso, a documentação necessária pode variar conforme o tipo de imóvel e a forma de negociação.
Vai comprar ou vender um imóvel?
Antes de fechar negócio, conte com orientação profissional para analisar a documentação e entender todas as etapas da negociação.
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Abraços,
Luzia Scolari - Corretora de imóveis - CRECI 15.525 MT